Marknadsmässigt pris via värdering

När det gäller försäljning av mark anser kommissionen att det är ett marknadsmässigt pris om priset, eller avgiften för upplåtelsen fastställs i enlighet med resultatet från en oberoende expertvärdering baserad på allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder utförd innan förhandlingarna om överlåtelsen.

Innan kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF-fördraget) (2016/C 262/01) trädde i kraft, gällde kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (97/C 209/03, 1997 års meddelande). I 1997-års meddelande beskriver kommissionen mer ingående vad som krävdes av en oberoende expertvärdering vid försäljning för att utesluta att det var fråga om statsstöd. I dessa delar anser Upphandlingsmyndigheten att det går att hämta vägledning från det äldre meddelandet trots att de delarna inte förts in i kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd.

Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF-fördraget) (2016/C 262/01)

Kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (97/C 209/03, 1997 års meddelande)

1997 års meddelande uppställde vidare krav på värderingspersonernas kunskaper, akademiska kvalifikationer, kompetens och erfarenheter. Det ställde också krav på värderingspersonernas oberoende vid fullgörandet av sina uppgifter. Med det avsågs att offentliga myndigheter inte bör ha rätt att utfärda föreskrifter beträffande resultatet av värderingen. Statliga värderingsinstitut och tjänstemän anställda i det allmännas tjänst betraktades som oberoende förutsatt att otillbörlig påverkan på deras resultat på ett effektivt sätt uteslöts.

I meddelandet definierades "marknadsvärde" som det pris som mark och byggnader skulle betinga på värderingsdagen vid en privat försäljning mellan en villig säljare och en oberoende köpare. Detta var under antagandet att egendomen offentligt bjuds ut till salu, att marknadsförhållandena möjliggör försäljning i normal ordning och att det med beaktande av egendomens art står en skälig tidsrymd till förfogande för förhandling av köpet.

Meddelandet tog vidare upp frågan om hur stor avvikelse (felmarginal) från det pris som fastställts av värderingspersonerna som kunde accepteras för att detta pris skulle anses överensstämma med marknadspriset. Meddelandet angav att en avvikelse på fem procent kunde accepteras. Om det var uppenbart att fastigheten inte kunde säljas efter en rimlig tidsperiod efter fastställandet av denna avvikelse fick en ny värdering genomföras, som skulle ta hänsyn till de erfarenheter och anbud som erhållits.

Meddelandet beskrev också under vilka förutsättningar som särskilda förpliktelser förbundna med fastigheten fick kopplas till överlåtelsen för att tillvarata samhällsintresset.

Upphandlingsmyndigheten har givit konsultföretaget Svefa AB i uppdrag att analysera processen för att ingå markanvisnings- och marköverlåtelseavtal och de villkor som säkerställer ett affärsmässigt och miljömässigt hållbart avtal som inte riskerar att utgöra ett statsstöd. Undersökningen baseras på ett urval av tio kommuner där Svefa gått igenom deras riktlinjer för markanvisning samt ett markanvisnings- och marköverlåtelseavtal från respektive kommun. Därutöver har fyra markaffärer valts ut i vilka fyra kommunala tjänstepersoner och fem byggaktörer intervjuats. Svefas slutsatser baseras på det underlag som inhämtats och granskats.

Svefa har bland annat tittat på hur de tio kommunerna tillämpar principer för markprissättning enligt de krav på riktlinjer för markanvisning som kommunerna ska tillämpa enligt lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar.

Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar.

Av Svefas Rapport om kommunala markanvisnings- och marköverlåtelseavtal framgår att en del av kommunerna anlitar externa värderare som huvudförfarande. I flera kommuner görs en intern värdering utifrån ortsprisunderlag och endast ifall kommunen anser sig sakna ortsprisunderlag används en extern värderare.

Av kommunernas riktlinjer framgår inte hur kommunen säkerställer den interna värderingspersonens oberoende på så vis att otillbörlig påverkan på deras resultat på ett effektivt sätt utesluts. Större städer har förutsättningar att bygga upp en hel intern fastighetsvärderingsfunktion. Mindre kommuner kan ha mer utmaningar när det gäller att värdera enskilda transaktioner internt.

Däremot kan nämnas att Boverket på basis av en årlig enkät konstaterar att det vanligaste sättet att värdera kommunal mark är att kommunen låter en oberoende extern värderare sköta värderingen. Så har det varit även tidigare. År 2022 uppgav 226 kommuner att de gör så, och andelen har ökat de senaste åren. Det näst vanligaste är att värderingen baseras på tidigare års försäljningar eller praxis. Det uppgav 122 kommuner, vilket ligger i nivå med hur kommunerna svarat i tidigare års enkäter. Det tredje vanligaste sättet är att värderingen baseras på självkostnadspris, projektkostnad eller exploateringskalkyl etcetera. Det svarade 95 kommuner och det är en minskning med 15 kommuner sedan 2020 års enkät.

Boverkets bostadsmarknadsenkät

Metodiken för en marknadsvärdebedömning av råmark eller byggrätter är vanligtvis ortsprismetoden, där jämförelser görs med noterade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbara objekt. Som komplement används ofta en exploateringskalkyl, där slutsatser om objektets värde dras utifrån dess värde i färdigställt skick minskat med beräknade exploateringskostnader och vinst. I sammanvägningen av metodernas resultat läggs störst vikt vid ortsprismetoden, medan bedömningen enligt exploateringskalkylen normalt anses vara mer osäker och i huvudsak ses som en kontrollmetod. Viktiga parametrar i en värdebedömning av byggrätter är exempelvis läge eller mikroläge, marknadsförutsättningar, volym, prisutveckling, plan- och exploateringsförutsättningar et cetera.

En värdering speglar marknadsvärdet vid värdetidpunkten. ”Livslängden” på en värdering är beroende av marknadens utveckling. I en mer volatil marknad där marknadsvärden förändras i större utsträckning, minskar ”livslängden” på en värdering. Därför rekommenderas det att uppdatera värderingen oftare på mer volatila marknader.

Hållbarhetskrav vid en markanvisning ställer höga krav på en detaljerad kunskap kring förutsättningarna för de utvalda jämförelseobjekten samt ökade krav på en god insyn och information kring värderingsobjektets tilltänkta plan- och exploateringsförutsättningar. För att bedöma marknadsvärdet görs jämförelser med noterade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbara objekt, gärna inom samma stadsutvecklingsområde med motsvarande hållbarhetskrav. I brist på väl jämförbara objekt får en jämförelse göras som förutom en tidsjustering beaktar lägesskillnader i form av marknads- och plan- eller exploateringsförutsättningar.

Värdebedömningar i tidiga skeden (utan specifikt ställda krav) utgår vanligtvis från ett för respektive ändamål ”normalt” delprojekt inom motsvarande utvecklingsområde på aktuell delmarknad (med avseende på gestaltning, storlek, hållbarhet, m.m.).

Exploateringskalkylen ska simulera värdebedömningens förutsättningar och beakta de marknads- och exploateringsförutsättningar som bedöms råda för värderingsobjektet. Således beaktas ställda hållbarhetskrav vid intäkts- och kostnadsbedömning på aktuell delmarknad. Det kan vara svårt att i samband med en värdering bedöma om hållbarhetskrav påverkar kostnaderna. Enligt Svefa blir det typiskt sett fråga om ökade kostnader för producenterna vid kravställning. En livscykelanalys kan bidra till en affärsmässig bedömning av värdeförändringarna som uppstår om mer hållbara material används.

Verktyg för att räkna på livscykelkostnader (LCC)

Hållbarhets- och gestaltningskrav kan påverka produktionskostnaderna och Svefas rapport ger exempel på att kommuner har beaktat detta i samband med att marknadsvärdet fastställts. I rapporten lyfts avvägningar som Alingsås kommun gjorde i exploateringskalkylen fram som ett gott exempel. Alingsås beaktade ökade produktionskostnader till följd av kommunens hållbarhets- och gestaltningskrav när marknadsvärdet fastställdes.

En annan aspekt vid fastställande av marknadsvärde är att detta förändras under planprocessen. Förädlingsprocessen för mark beskriver vi därför i nästa avsnitt.

Samtliga kommuner som Svefa intervjuade redovisade i sina riktlinjer eller avtal kostnadsfördelningen för plankostnader och gatukostnader, där den som fick plannyttan respektive huvudmannen för allmän plats tog på sig dessa kostnader. Fördelningen av plan- och gatukostnader är en grundläggande förutsättning vid beräkning av marknadsvärdet för tomtmark och byggrätter. Vad som händer med markvärdet under förädlingsprocessen illustreras i bilden nedan.

Begreppen i bilden förklarar vi under nästa rubrik.

^{Kalbro, 2015}

Marknadsvärdet beror på i vilket skede av förädlingsprocessen som marken överlåts. Tidpunkten för marköverlåtelsen påverkar även fördelningen av kostnader för planläggning och utbyggnad av allmän plats. Om marken överlåts som färdig tomtmark så är det den som fick plannyttan respektive huvudmannen för allmän plats som ska ta på sig dessa kostnader. Plan- och gatukostnader beaktas då i prissättningen.

Ofta används en kombination av metoder för att bestämma ett marknadsvärde; ortsprisanalys och exploateringskalkyl. Slutsatser om objektets värde dras utifrån dess värde i färdigställt skick minskat med beräknade exploateringskostnader och vinst. Möjligheter finns att väga in eventuella hållbarhetskrav som fördyrade kostnader, som indirekt påverkar marknadsvärdet. Detta ställer högre krav på kommunen som beställare av en värdering. Kommunen måste förmedla dessa förutsättningar till värderingspersonen så att det vägs in i marknadsvärdet.

När företag klagar på kommissionens beslut eller när statsstödsfrågor på andra sätt kommer upp och prövas av domstolar är det inte ovanligt att avtalsvillkors marknadsmässighet ifrågasätts. I samband med att domstolar prövar sådana frågor förekommer det att domstolarna tar ställning till om värderingsutlåtanden är trovärdiga belägg för att avtalsvillkor är marknadsmässiga. Vi illustrerar detta med ett exempel från Tribunalen och ett exempel från en svensk förvaltningsdomstol.